1 / 14
Последовательность действий
- Форма договора аренды
- Обязанности арендатора
- Оплата и финансовые гарантии
- Гарантии оплаты счетов
- Досрочное расторжение договора аренды
- Какое имущество передается в аренду?
- Что нужно включить в договор?
- Взаимодействие с арендодателем
2 / 14
Форма договора аренды
Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме. Израильские арендодатели часто используют стандартный бланк договора аренды, который продается в книжных магазинах (стандартная форма от компании “Раайонот 2000”) и заполняется от руки.
3 / 14
В такой бланк вписываются:
- наименования и контактные данные сторон,
- номера удостоверений личности,
- характеристики передаваемого в аренду объекта (адрес, площадь, количество комнат),
- срок действия договора,
- размер арендной платы,
- данные о гарантиях внесения арендной платы,
- перечень изменений, которые разрешено производить арендатору,
- условия продления срока аренды,
- перечень оборудования и мебели, которые находятся в квартире,
- данные о парковочном месте (если оно есть).
4 / 14
Использование стандартного бланка не является обязательным. Стороны свободны составить свой договор и согласовать любые, не противоречащие закону, условия, которые будут их устраивать.
Составление договора аренды адвокатом, исходя из каждой конкретный ситуации, особенностей объекта и пожеланий клиента, могут обеспечить максимальный учет и защиту интересов всех сторон. Адвокат может также рассмотреть проект договора, предлагаемый другой стороной, и выявив все положения, которые противоречат интересам клиента, добиться их изложения в приемлемой для обеих сторон форме.
5 / 14
Если проект договора составляется одной из сторон, важно, помимо указанных выше моментов, определить:
- на какой из сторон лежит обязанность по оплате коммунальных и иных связанных с эксплуатацией недвижимости платежей,
- кто отвечает за поломки и неисправности,
- чьими силами и за чей счет происходит их устранение,
- подлежит ли договор продлению,
- и каким в случае продления будет механизм увеличения размера арендной платы.
Также стороны могут согласовать иные аспекты их взаимоотношений, связанных с передачей недвижимого имущества в аренду. Например, в договоре могут быть конкретизированы условия, касающиеся состояния квартиры. Так, довольно часто в договор включается обязанность арендатора произвести покраску стен перед возвратом объекта арендодателю.
6 / 14
Обязанности арендатора
Договор аренды почти всегда включает достаточно обширный перечень пунктов, предусматривающих обязанности арендатора или запреты на совершение им каких-либо действий, например:
- обязанность поддерживать квартиру, имеющиеся в ней имущество и мебель в хорошем состоянии, использовать их в соответствии с их назначением;
- запрет наносить какой-либо ущерб или вред квартире, дому или кому-либо из других жильцов дома;
- запрет на сдачу в субаренду или на безвозмездное проживание в объекте аренды не указанных в договоре людей;
- запрет выносить и одалживать имеющиеся в квартире имущество и мебель;
- запрет нарушать нормы общественного порядка, принятые среди жильцов дома или других соседей;
- запрет вносить какие-либо изменения в конструкцию объекта или любой его части, включая внешнюю часть дома, и т.п.
Нарушение этих пунктов может привести к досрочному расторжению договора арендодателем.
7 / 14
Оплата и финансовые гарантии
Часто в договорах аренды оплата регулируется таким образом: арендатор выписывает двенадцать чеков, каждый на сумму ежемесячной арендной платы, а также еще один чек, гарантирующий оплату ущерба имуществу арендодателя, в случае если он будет причинен (чек битахон). Существует три самых распространенных типа финансовых гарантий:
- Чек банка, или “чек банкаи”, является инструментом, выпущенным банком и обеспечивающим гарантированный платеж его номинала, что делает его эквивалентом наличных средств. Банк гарантирует платеж, поэтому перед выдачей банковского чека сумма на вашем счету “замораживается”.
- Долговая расписка, известная как “штар хов”, представляет собой документ на определенную сумму, который подписывается вами или вашими поручителями. В случае нарушения условий данной расписки, судебные исполнители, или “оцаа ле поаль”, могут взыскать указанную сумму.
- Гарантийный чек, также называемый “чек битахон”, является наиболее распространенной формой гарантии. Этот чек, выписанный вами лично в пользу арендодателя, имеет пометку ”שיק ביטחון” над строкой подписи.
8 / 14
Дополнительно к этому арендодатели могут потребовать участия в сделке одного или двух гарантов, которые выступают поручителями по обязательствам арендатора по договору аренды.
Такие условия являются общепринятыми, но не обязательными. И если по какой-то причине они не подходят арендаторам, в договоре могут быть закреплены другие условия оплаты, например, банковская гарантия вместо гарантов физических лиц или оплата за первое время аренды наличными.
При этом, нужно иметь в виду действующее в Израиле ограничение на использование наличных денежных средств при сделках между частными лицами, не являющимися предпринимателями (в настоящий момент это 15 000 шекелей).
9 / 14
Гарантии оплаты счетов
Помимо прочих гарантий, арендодатель может запросить от вас обеспечение оплаты коммунальных услуг, включая местный налог (арнона), электроэнергию (хашмаль), водоснабжение (маим), управление домом (ваад баит) и газ. Это гарантирует покрытие всех счетов на случай вашего внезапного переезда.
В таких ситуациях вам могут понадобиться чеки, выписанные на имя соответствующих учреждений. Например, можно выписать чек без указания суммы и даты на имя управляющей компании вашего жилого здания (поскольку оплата связана с квартирой, а не лично с вами) и так далее.
После того, как вы заселитесь и переведете все коммунальные счета на себя, все последующие счета (такие как арнона, электроэнергия и вода) будут автоматически выставляться на ваше имя. В случае неоплаты счетов соответствующие компании будут обращаться к вам напрямую, и чеки на их имя уже не потребуются.
10 / 14
Досрочное расторжение договора аренды
Рекомендуется закрепить в договоре условия и последствия досрочного расторжения договора.
Для арендатора обычно используется один из двух вариантов:
- либо устанавливается, что арендатор вправе досрочно прекратить действие договора, уведомив арендодателя заблаговременно, до истечения установленного в договоре срока (как правило, от одного до трех месяцев),
- либо указывается, что арендатор должен найти нового арендатора себе на замену.
Что касается арендодателя, то он либо не может в одностороннем порядке до истечения срока прекратить договор (при отсутствии нарушений со стороны арендатора), либо может, но также, при условии уведомления другой стороны в установленный срок.
11 / 14
Какое имущество передается в аренду?
Нужно обращать внимание и на то, какое именно имущество передается в пользование арендатора.
Квартиры в Израиле, как правило, сдаются в аренду без мебели и техники, либо с их минимальным набором.
Бывают ситуации, когда в квартире есть крупная бытовая техника, или что-то из мебели, но владелец не заинтересован передавать эти предметы в аренду вместе с квартирой, а предлагает арендатору приобрести их в собственность по сниженной цене. Поэтому перед подписанием договора очень важно обращать внимание на то, зафиксирован ли в договоре перечень передаваемого имущества.
12 / 14
Что нужно включить в договор?
Имейте в виду, что договор, подготовленный владельцем недвижимости, прежде всего предназначен для защиты его интересов. Зачастую раздел “обязательства арендодателя” занимает лишь несколько строк. Для обеспечения собственной защиты рекомендуется добавить следующие пункты в договор аренды:
- Возможность замены съемщиков на новых при условии, что они согласны со всеми условиями договора и одобрены арендодателем, так как он будет продолжать проживать рядом с ними.
- Исключение обязанности по перекраске квартиры при выезде. Вместо требования вернуть квартиру в состояние, в котором она была получена, укажите, что ее состояние должно соответствовать нормальному износу от правильного использования.
- Несение арендодателем обязанности по ремонту поломок. Важно указать в договоре, что ответственность за непреднамеренные поломки, такие как неисправности в отоплении, электросистеме или водопроводе, возложена на хозяина.
13 / 14
- Установка максимального срока для ремонта поломок и последствия невыполнения этой обязанности арендодателем. Определите в договоре, что при неисправлении поломок в указанный срок, стоимость ремонта будет списана с арендной платы.
- Письменное предупреждение о нарушении договора. Важно добавить положение о том, что арендодатель обязан предупредить вас о последующих действиях (например, о выселении или штрафах) за не менее чем две недели до их начала.
- Защита прав арендатора при продаже квартиры. Если в договоре указано, что арендодатель имеет право продать квартиру, добавьте условие о сохранении договора до его завершения после продажи.
- Возможность продления срока проживания. Укажите в договоре опцию продления аренды еще на один год на тех же условиях. Если арендодатель стремится исключить этот пункт, настаивайте на включении опции или заключении двухгодичного договора. При этом учтите, что при досрочном освобождении квартиры ответственность за поиск новых жильцов ложится на вас.
14 / 14
Взаимодействие с арендодателем
Взаимодействовать с арендодателем можно лично или через риэлтора, который помогал вам с поиском квартиры или представляет интересы арендодателя (это оговаривается при подписании договора аренды). Арендодатели бывают разные, кто-то предпочитает телефонные звонки, кто-то переписку в мессенджерах, а с кем-то может быть трудно выйти на контакт.
В любом случае, если ваш вопрос касается состояния жилья, поломок, ремонтов, непредвиденных расходов, фиксируйте это в письменном виде и желательно с фотографиями. Это поможет вам доказать свою правоту в случае, если арендодатель решит, что потекшая крыша это не результат плохого ремонта всего дома, а только ваша вина.
Именно поэтому рекомендуется в целом описывать все возможные ситуации и ответственные стороны в тексте договора аренды, чтобы свести к минимуму споры и претензии.